**2024年物业行业“变局”：物企告别规模扩张**

2024年，物业行业迎来了前所未有的变局。随着行业发展的不断成熟，物业公司纷纷告别了过去那种盲目追求规模扩张的发展模式，转而更加注重高质量发展。这一转变在多家上市物企的业绩数据中得到了充分体现。克而瑞物管的监测数据显示，2024年，共有6家上市物企在管面积突破了5亿平方米，其中万物云以10.6亿平方米的在管面积稳居榜首，碧桂园服务和保利物业分别以10.5亿平方米和7.9亿平方米紧随其后。然而，尽管这些企业依然保持着庞大的管理规模，但它们的增长策略已经发生了显著变化。

近年来，物业上市公司的管理规模增速持续放缓，管理面积均值增速由2020年的37.29%下降至2023年的12.40%，进入2024年，这一趋势仍在延续。物企不再对外公布其规模增长目标，甚至在财报中也弱化了管理面积数据的披露。中指研究院物业事业部总经理牛晓娟指出，这一变化的原因在于，随着城市服务、IFM（综合设施管理服务）等业务的发展，管理面积和营业收入的直接相关性已经弱化，企业经营重点转变为提升经营效益。

与此同时，百强物业管理企业的“合约在管比”均值也在下滑，从2023年的1.32下降至2024年的1.28。这一数据反映了物业公司未来在管面积的增长潜力，比值越小，意味着企业在管面积的增长空间越小，市场竞争也愈发激烈。在规模导向下，过去一些物企收购及拓展了一些低盈利或潜在亏损的项目，这些项目不仅未能带来预期收益，反而为企业的高质量、可持续发展埋下了隐患。因此，2024年多家企业主动解除合约项目及在管项目，虽然短期内导致管理规模下降，但长期来看有助于提升运营质效，遏制经营效益的下滑。

物业费指导价格的出台成为2024年物业行业的另一大焦点。包括重庆、武汉、青岛、银川等城市在内，多个地区先后出台了物业费指导价，随之而来的是多个小区业主要求物企下调物业收费标准，形成了一波物业收费“降价潮”。例如，武汉已有30余个住宅小区降低了物业费，平均降价幅度达24%。物业费收缴率也在同步下滑，2024年重点城市物业费平均收缴率跌至82%，较2023年净减少3个百分点。考虑到基础物业服务的毛利率已经处于低位，物业费收缴率的下滑进一步加剧了企业的财务压力，可能导致利润空间被压缩至成本线附近，甚至使一些项目面临收入不足以覆盖成本的困境。

在物业费收缴难题和呼吁“降低物业费”的背后，是业主对物业服务“质价不符”的普遍感受。为了应对这一挑战，多家物业公司开始将物业服务标准化、透明化，并尝试“菜单化”“定制化”服务。如万物云发布的“智选”产品，将服务选项和定价权利交还给业主，推出“弹性定价”机制，根据业主的不同需求提供必选和自选服务，让业主自主决定物业费。这种服务模式不仅提升了业主的满意度，也为企业带来了新的增长点。

随着房地产增量规模的收缩，来自关联房企的在管面积不断减少，物企开始更加重视外拓，新增第三方拓展面积持续扩大。学校、产业园、公建等业态成为物企第三方拓展规模的前三，这些业态不仅为物企提供了新的增长点，也丰富了服务领域，提升了企业的竞争力。例如，华润万象生活在产业园和商业项目拓展规模最大，雅生活集团则在学校和公建业态拓展上表现突出。

政策层面也对物业行业的发展产生了深远影响。2024年2月1日起实施的《产业解构调整指导目录（2024本）》正式将物业服务纳入到鼓励类商务服务业范畴，并首次对非住物业服务进行鼓励表态。这一政策导向推动了物业行业向高品质和多样化升级，加强了公益性、基础性服务业供给。同时，“四好”理念也成为贯穿2024年行业发展的主线之一，即好的房子应该有好的服务，好的服务要靠好的物业。这一理念促使物企将关注重点从过去的资本市场、规模增长重新回到客户需求本身，提升服务品质。

在经营收入方面，物业行业也取得了显著增长。根据第五次经济普查数据，2023年全国物业企业法人单位实现营业收入16960.5亿元，同比增长显著。物业行业在第三产业中占据举足轻重的地位，其收入在第三产业中所占的比重已经达到了2.46%，相较于2018年同期增长了0.61个百分点。此外，物业行业在解决就业方面也做出了重要贡献，截至2023年末，全国物业企业法人单位从业人员总数达到854.3万人，同比增长34.1%。

然而，物业行业仍面临着诸多挑战。一方面，房屋养老金制度的探索建立尚处于试点阶段，相关配套机制仍不健全。另一方面，人工成本的不断上涨给物企运营带来了很大压力。随着社保缴纳规范化及社保基数上涨，物业行业人工成本上涨的压力将进一步增大。如何在控制成本的同时提升服务质量，成为物企需要解决的重要课题。

资本市场方面，物业板块的表现也呈现出止跌回稳的态势。截至2024年12月9日，港股上市物企总市值约2094亿元，较年内最低点回升约19.86%，市盈率水平约10倍。上市公司分红回购增持多措并举，提振了资本市场信心。尽管如此，物业行业的整体市值仍未恢复到之前的水平，但未来仍有整合上市的机会，专业赛道中的民营企业也将受到资本市场关注。

总体来看，2024年物业行业在告别规模扩张的同时，迎来了更加注重高质量发展的新阶段。物企通过优化项目组合、调整营收结构、提升服务品质等方式，实现了有质量的增长。未来，随着政策的持续支持和市场的不断变化，物业行业将迎来更多的发展机遇和挑战。物企需要紧跟时代步伐，不断创新服务模式和管理方式，以满足业主日益增长的需求和期望。

1.2024物业行业变局：物企转型，告别规模扩张时代介绍

第一次发布	2022年
作者	人梨
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